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米蘭兵法:利用控股公司投資產業好處多



2013-02-22 13:59



也許，很多人都不熟悉或了解產業控股公司，更聯想不到這和投資房地產的關係。



這一期，我想和大家分享有關利用產業控股公司去購買產業的好處。



身分可獲保密



利用控股公司來投資房地產，最明顯的淺白的好處是隱私。



有的業主可能不想別人知道自己的業主身分，設立控股公司來投資房產，你的身分便能保密，因為業主名字一欄顯示的是你的公司名，而不是你的名字。



不過，若有人想進一步挖掘資料，只需進行公司搜索，便可輕易查出該公司股東與董事。



轉讓程序更快



房產以公司名義轉讓，程序更快；尤其當業主面對訴訟時，這個好處可以增加或讓你的資產得到全面保護。



當你即將面對訴訟或者資產可能被凍結時，你可更容易且快速地售出或轉讓公司的持股權，這比脫售或轉讓產業更加簡單和快速。



打個比喻，你擁有10個產業，你想把這些產業轉讓給你的配偶。



倘若10個產業都是屬於你的名下，轉讓程序將會耗時、繁瑣和昂貴。



你將需要準備一份你與配偶之間的買賣合約、支付印花稅及律師費、徵求土地局的批准（假如是有期地契產業）、徵求發展商同意以及其他等等。



如果全部10個產業都是在某家公司名下，你需要做的是指示你的公司秘書，把你的股權轉至你的配偶名下。



買家必鬚根據公司最新審計賬目（不能超過6個月）淨有形資產（NTA）價值，計算出股票價值，支付印花稅。



在這種情況下，你無需麻煩到律師、土地局或者發展商。



產業注入公司 遺產規劃更理想



人，不可能永生，但只要更換股東與董事，產業控股公司持有資產的期限，便可以遠遠超出人的壽命期限。



若你在考慮產業控股公司是否適合，這便是你必須正視的問題。



你最需要關注的是，你希望孩子如何繼承你的資產，特別是在孩子與產業數量不成正比的情況下。



舉個例子，你有3名孩子，但名下的產業共有5個。你該如何把這5個產業公平分配給你的孩子呢？



不管你如何分配，都是不公平的。既不現實也不可取的方式就是，讓3名孩子共同擁有5個產業。



當你的其中1個已婚孩子提早逝世，他的配偶或者孩子有很大可能會繼承他的資產。



遺產規劃有這麼一句話：當姻親（In-laws）介入之前，一切都安好。之後，所有人都變成陌生人（Out-laws）！

而且，若你的其中1個孩子和另外2個孩子無法和睦相處，特別是在他們結婚以及他們的配偶介入後。他可能會為另外2個孩子製造麻煩。



讓妻子擁更多持股權



有一個比較理想的解決方案就是把全部5個產業注入1間私人有限公司。身為丈夫者持有48%股權（一旦他逝世，他的股權可以讓2個、3個，甚至是4個孩子平分），而妻子則擁有52%股權。



讓妻子擁有更多持股權的原因是，根據調查，大多數女人比男人更長壽。



一旦你和你的配偶都不在人世，公司的持股權將會平均分配給孩子。



通過這個方式，他們可以一起管理公司和產業。假如其中1個孩子鬧事，他們可以通過少數服從多數的方式去解決。



與其讓該產業出現多個業主的名字，倒不如只是放1個名字，例如公司名，這個方法會更好。



對於只有2個或者少過2個小孩的夫妻來說，不一定要擁有產業控股公司。假如他日你和配偶都離世的話，你們名下的產業可以讓孩子共同擁有。



只有兩個人名字的產業，比那些有3個或者更多名字的產業，更加容易管理。



通過信託公司持有產業名下沒資產但有掌控權



如果公司股票是由信託公司持有，可以更加快速地轉讓資產。



信託公司可合法持有產業，但是不是為了其利益，而是為了一些人，例如受益人的利益。



一般上，只有非常富裕以及復雜的投資者才會通過信託公司管理產業。他們的公司持股權或者資產，都是由信託公司或者銀行代理人替他們管理。



通過這個方式，這些有錢人的名下沒有任何資產，但可保持資產掌控權。



破產也不影響資產



即使他們被控訴或者宣布破產，資產也不會受到影響。



如果原本的持有者逝世，信託公司或者銀行代理人將會為提名受益人保管資產，可以即時轉讓或者更換受益人。



在這種情況下，受益人無需經過非常昂貴、繁瑣和耗時的遺囑認證程序，才能把產業轉名。



在西方國家，這種投資工具很流行，因為可以節省遺產稅，這可以是個人淨值（Net worth）的55%。